近几年,产业地产行业有一个发展趋势:追求项目规模与扩张速度。无论是深耕行业的老兵,还是新入局者,均在加速扩大自己的版图。
产业地产商开发的项目数量呈现爆发式增长。联东集团是典型例子,根据联东集团副总裁梁环宇介绍,联东在2020年这一年里就做了90多个项目,力争未来实现在全国布局700-1000个园区。
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当下,产业地产商拥有项目数量多少和扩张速度快慢,已经成为对其评价的要素。在某老牌产业地产商的品牌活动日上,一位受邀行业嘉宾直言其扩张速度太慢,发展了二十多年才在全国布局了十几个项目。反观现在一些新入局的产业地产商,在两三年时间里就已经完成布局十几个项目。
在以前,哪怕产业地产商只拥有一个项目,只要这个项目运营得成功,就能够受到业内的称赞和借鉴学习。如今,要得到同行的称赞,还得看你在全国布局了多少个项目,如果拥有的项目数量屈指可数,不好意思,太保守了。
从某种意义上讲,拥有项目数量和扩张速度已经成为评价产业地产商的一个指标。扩张速度更成为产业地产商竞争力的体现。
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大概在五六年前,扩张速度还不是产业地产行业的主旋律,大家更关心的是如何运营好一个项目。在大家观念里,运营好产业园区是一件困难的事情,培育一个成熟的产业园区非常难,因为产业的培育需要时间。
同时,大家认同成功的产业园区讲究天时地利人和,成功的园区经验无法复制,异地复制园区更加困难。
因此,以前产业地产商不会轻易扩张。即使扩张也是非常谨慎,有了成功作品才会开始考虑。扩张过程是稳步推进,甚至有些产业地产商为了让政府放心,向政府保证在未来几年里只专心做一个项目。而不像现在的一些新入局者,还没有做好第一个项目,就已经在考虑如何异地布局。
然而,产业地产观察发现,在2015年左右,产业地产商建设园区项目开始爆发。再以联东为例,根据梁环宇介绍,从2003年到2016年,联东用了13年时间建设了100个园区,但是从2016年到2019年,在这4年时间里就建设了第二个100个园区。
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为什么产业地产行业进入快速发展阶段?其实,当中有几个机遇,
首先,房企涉足产业地产领域,给传统产业地产商带来很大的触动。
在2015年前后,大量房企开始拓展产业地产业务。见过大场面、财大气粗的房企,做计划非常大胆,通常撒网式在全国布局多个项目。
对于房企介入,传统产业地产商一开始感到纳闷。因为他们一直在说产业地产不好做,非常辛苦,利润又低,并不符合向来追求高周转、暴利的房企的要求。当然,大家很快明白房企做产业地产,目的是希望通过产业的噱头来拿到优质的土地资源。
事实上,传统产业地产商看不上房企做产业地产,认为他们肯定做不好,最后会狼狈退出。
不过,房企的介入以及疯狂布局,令传统产业地产商开始反思自己过去的做法是否太保守。
长期以来,产业地产领域被忽略,甚至直到现在许多地产界的人士不知道产业地产是干什么的。而面对进入地产界,绝大多数人选择做住宅地产、商业地产,也不愿进入产业地产领域。人才缺乏一直是产业地产行业面临的严重问题,这也解释了为什么整个行业一直发展缓慢。
可以说,房企作为“外人”介入产业地产领域,虽然没有带来技术和经验,但是“盘活”了产业地产市场。当整个行业都在加速扩张的时候,大家就开始你追我赶。
其次,产业地产行业已经发展二三十年,培养了大量的人才,为行业高速发展提供人才基础。
在产业地产领域,有一群人在默默耕耘,通过不断地摸索和试错,累积了经验,也摸索到商业模式的本质。
当遇上整个行业爆发时,机会来了,许多人走出来自主创业。凭借着累积的宝贵经验和成功的案例,他们创业能够马上走上正轨,不需要走错路、走弯路,同时要以实现快速扩张。
浙江网驿是新入局者的例子。公司在2016年成立,在前三年时间布局7城11园,而在今年上半年就新签约5个园区。其董事长黄峰一直和房地产打交道,2013年开始在前东家介入产业园区开发与运营,通过摸爬滚打累积了经验。赶上行业爆发,自主创业。从扩张速度和项目数量来看,其表现远超以往大多数产业地产商。
第三,近几年一些产业地产商成功上市,为了业绩增长,它们加速扩张,寻求更多的项目。
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当然,从根本上来说,产业地产行业的发展离不开产业转型升级。产业地产观察(ID:ieguancha)一直强调,产业地产行业的机会来自于产业需要转型升级。如果产业不需要转型升级,就没有产业地产的事情。因此,产业发展才是产业地产行业发展的重要推动力。
在近几年,智能制造、数字化等推动了产业转型升级,对生产、办公、研发的需求增大,从而带来产业地产行业爆发式发展。
来源: 产业地产观察