「本文来源：证券时报」
证券时报记者 张淑贤
上海商业地产市场整体保持复苏回暖趋势。10月14日，仲量联行发布的数据显示，今年第三季度，上海甲级办公楼市场净吸纳量达到38.6万平方米，其中中央商务区净吸纳量上升至17.4万平方米。
仲量联行上海商业地产部租户代表总监黄臻向记者表示，上海甲级写字楼市场延续了净吸纳的势头，意味着市场的活跃度是非常不错的。”在他看来，随着办公楼需求持续释放，净吸纳量有望创历史新高。
科技新媒体和金融服务扩张需求强劲
黄臻表示，租赁需求主要是由内资公司驱动，科技新媒体和金融服务业企业积极寻求扩租机会,与此同时，来自生物医药企业的租赁问询量也有所增加。
仲量联行数据显示，内资金融服务业与专业服务业公司的需求在上海陆家嘴区域依然活跃，而浦西中央商务区的需求则由金融服务业、专业服务业、零售和科技新媒体等一系列行业共同推动。
在供应方面，今年三季度上海共有7个项目约47.7万平方米。其中，中央商务区新增一个项目，总建筑面积为5.7万平方米，非中央商务区内，共六个项目完成竣工交付，合计总建筑面积约为42.0万平方米。
空置率方面，中央商务区的空置率环比下降1.7个百分点至9.3%，非中央商务区大量的新增供应导致空置率环比上升1.3个百分点至27.8%。
租金方面，中央商务区整体租金环比上涨0.9%，其中，浦西中央商务区在优质办公楼的带动下租金上涨1.8%，浦东中央商务区的整体租金表现基本持平。非中央商务区租金环比增长1.3%，诸如前滩等表现强劲的板块引领增长。
一手商品住宅成交量环比小幅下降3.9%
在住宅市场方面，仲量联行数据显示，今年三季度，上海开盘的第三批集中供应楼盘中，约56%的楼盘项目触发积分制，获得高认购率。受市场供应不足影响，整体一手商品住宅成交量环比小幅下降3.9%。
高端住宅市场方面，在限价政策调控下，高端楼盘的入市价格保持平稳，改善型购买需求保持强劲，三季度上海共有760套高端商品住宅成交，较上季度上升56.1%。
住宅供应方面，三季度受国内局部城市小范围疫情反复影响，上海推迟了第四批楼盘供应入市时间，以避免聚集认购现场，导致该季度市场供应稍显不足，整体一手商品住宅市场共计158万平方米供应入市，环比下降37.8%，同比下降42.7%。高端一手住宅市场共推出三个新项目，合计供应376套高端商品住宅，项目平均售价在11.5万至13.6万元区间内。
由于新增供应有限而购置需求保持活跃，上海三季度高端一手住宅价格环比小幅增长0.8%。二手住宅市场中，因房贷利率上调配合“三价就低”原则，即贷款额度将根据网签合同价、银行评估价、涉税评估价中的最低值进行审批，三季度整体市场购买情绪表现降温，二手高端住宅价格较上季度环比小幅上涨1.4%，涨幅放缓。
仲量联行预计，上海四季度将有更多供应入市。在购房政策将保持紧缩态势下，部分新入市项目放宽入围比门槛，意味着更多购房者将有资格参与认购摇号购买新房。因此，相较于二手房，更具价格优势的一手新房仍将是大部分购房者的首选。
全国投资市场总交易量达到人民币417亿元
仲量联行数据还显示，第三季度全国投资市场总交易量达到人民币417亿元，尽管与上季度相比，成交量有所下降，2021年全年交易总额仍有望超越2020年。
“三季度开发商类型出售方占比超过60%，由于‘三条红线’政策使得融资越发困难，部分存在债务问题的卖方更加愿意出售资产。”仲量联行指出，“这一趋势预计将持续至2021年最后一个季度，同时投资机构将利用此机会持续丰富其房地产投资组合。”
三季度，办公物业资产仍是首选的收购标的，占总交易量一半。办公物业开始受到关注，主要得益于上半年强劲的办公楼租赁市场复苏，尤其是在上海等一线城市。仲量联行中国区投资与资本市场部负责人庞树东表示，“今年中国商业地产市场正在经历快速转型。市场存在诸多不确定性，但与此同时也带来了更多机遇。REITs的出台给投资机构者提供了明确的退出方案，我们预计投资者对物流地产、产业园区和长租公寓的机会将继续保持高度关注。”
值得一提的是，仲量联行近日推出中国首个全业态数字化资管SaaS平台——臻量，打造集数据收集、分析、研究功能于一体的资产价值评估信息生态系统。仲量联行中国区评估咨询服务部执行董事熊建平表示：“中国的房地产市场格局正迎来深刻的变化，在当下的存量时代，物业持有人和运营方需要通过高效的精细化资产管理，才能实现项目租金收入和物业价值的增长。”
