经历20年开发周期的临港，目前的发展遇到了新的瓶颈——土地出让招商较为困难；新房销售去化较难；商办项目的运营和出租也较为困难，从2019年的红红火火，到现在，临港又回到了开发当初的困境。
1. 前期的发育不良为后期的开发带来影响
早在2002年，德国GMP 以滴水湖为核心的城市总体规划赢得临港新城的国际规划竞赛项目，设计理念更像是一个现代的欧洲小镇。
2003年，伴随浦东国际航空港和洋山深水港的开发建设，上海正式全力开发临港新城。到2006年的卫星图，可以看出，滴水湖还是一片荒地。
2012年4月，原临港新城更名为南汇新城，并成立南汇新城镇。2013年16号线罗山路站至滴水湖站通车试运营，临港域内有了第一条轨道交通。
不过从2013年的卫星图也可以看出，历经10年，滴水湖的开发规模仍然不大，走入瓶颈，除了几所大学和成片的保障房区域之外，人口不多，当时临港新城人口约4.6万人,其中3.7万人都是大学师生。
临港的命运改变是2019年，当年1月，特斯拉上海超级工厂开工；8月，上海在临港设立了全国唯一一个自贸试验区新片区。2021年，南汇新城又成为上海提出建设的五个新城之一。
伴随五大新城的建设，临港公布了全新的宏大规划，并开启了新一轮大规模开发。
最早期的临港开发阶段，因为没有好的开发商参与，兴建了大量低品质的动迁房、办公楼、商业，这些项目目前已经远远落后于时代，同时这些项目大部分都位于滴水湖周边位置较好的地段，让临港的城市面貌很难有大幅度提升。
经历了漫长、多阶段的开发周期，临港目前也不断遇到了新的问题。
（1）过大的同期开发规模与过低的开发强度
在五大新城规划公布后，临港现在的开发分为101-105区域，还有泥城、蓝湾、芦潮港、书院、万祥、大团、四团数个卫星区，除了104区域尚未启动之外，其他几个区域都有大量新的开发项目，同期开发规模过大，即所谓的“摊大饼”，虽然有浦东的几个大国企介入，但是开发资源依然分散，同样分散的是新盘供应以及最终的人口布局、商业布局、办公布局。
作为一个新城而言，本身需要的是聚集。虽然在中国，高强度开发的新城不一定成功，但低密度的新城一定不成功。这也是为什么五大新城的核心区全部采用了高强度TOD开发模式。
临港自2020年至今出让的土地大约是430万平方米，平均的容积率约是2出头，大部分土地的开发强度在1.5-2.5之间。
而目前来看，滴水湖作为核心区无法体现核心的功能，环湖周边均采用低高度、低密度开发模式，最高建筑仅有100米，最早开发完成的区域因为密度过低、开发质量不高，鲜有人烟。同时过低的高度，也让滴水湖的景观资源无法彻底发挥。
（2）临港距离市区较远，需要更高强度TOD的开发理念。
五大新城核心区的规划和20年前的最大改变是在于从低密度摊大饼模式转型为以TOD为核心的高强度开发，这个是上海郊区开发近20年所累积的经验教训转型。整体而言，临港的TOD开发较弱，交通效率不高，对于一个如此遥远的新城而言，临港更需要的是高强度TOD开发。
临港新城核心区目前开通的轨道交通站仅有两座，分别是临港大道站和滴水湖站；在建的两港快线会增添两个站点；规划中的南枫线会再增加一个站点。
这也意味着在6-7年的周期内，临港核心区超过50平方公里的开发土地上，仅有5个轨道交通站，每10平方公里才有一个轨道交通站点，大部分开发项目与区域距离轨道交通站十分遥远。
临港现有的轨道交通站点中，滴水湖站周边没有合理的开发利用，整体规模较低。
临港大道站在开通十年后，周边仍然是空地，在去年完成了方案征集，但整体开发强度仍然过低。
现有轨道交通没有好好利用的同时，临港核心区大量大体量开发项目长期内没有轨道交通联通。
比如环滴水湖最大的一个开发项目金融湾，一二三期总开发体量达到了360万平方米，仅一期二期的地上办公体量就超过100万平方米，相当于3个徐家汇中心。
但以二期为例，它距离轨道交通站平均步行距离达到2.5公里，相当于从南京东路外滩走到南京西路太古汇的距离。
同时，100万平方米的办公仅配置了28万方的住宅，只能居住7,000-10,000人，而100万办公则对应的是10万办公人工，意味着未来在金融湾上班的90%的需要从周边赶来，而它距离轨道交通站点又如此的遥远，陷入了死循环。
临港另外一个大型项目最高双子塔——中银金融中心，占位在一个岛上，步行到滴水湖轨道交通站点也有1.5公里的距离。
除了这些大型项目之外，临港滴水湖周边目前新建的数百万平方米办公楼中的大部分项目，都与轨道交通站点距离遥远，且没有足够体量的住宅规划。
尤为重要的一点，在目前优质资源的存量博弈年代，临港的竞争的对手可能是上海的市区以及环沪的大城市，你只有比别人做得更好，才能在内卷严重的市场脱颖而出。
2. 过于零散的商业规划和过低的人口密度
临港在过去引入了万达、宝龙、百联、爱琴海运营的中小规模商业项目，整体商业设施定位较低，主要原因还是因为人口密度过低，截止2021年10月，南汇新城镇实有人口154,314人，其中还有很大一部分是学生，哪怕15万人都住在一个小区域范围内，也仅能养活一个10万平方米的商业项目，目前临港商业布局分散，大大小小商业体的数量又过多。
今年印象城和华润系签约了临港几个大型商业项目，升级临港商业能级的同时，也会加剧内卷。
同时，GMP当时按照欧洲小镇的规划模式的临港核心区，城市尺度较大，马路较宽，很难形成好的城市居住氛围与商业氛围。
临港目前一个大的人口引入方向是顶尖科学家，但根据许多调研报告显示，顶尖科学家对于好的商业配套、教育配套、居住环境更加追求。
商业配套和人口导入，是先有鸡还是先有蛋的问题，但如过于分散，鸡和蛋都很难生存。
（来源：楼典）
