2023年，是上海办公历史上最困难的一年，无论是外企、港资、央企、国企、民企甚至于政府，都感觉到了办公项目招商的压力。但是，观察五大行的报告，你会发现，相比于欧美办公市场的全线收缩，上海的办公吸纳量每年仍然有大6位数平方米的规模，意味着企业仍有扩张需求。
市场也清楚，上海目前办公项目面临的问题，是供应量的过剩。
究竟过剩到什么程度，以下数据将为你展示：
上海外环内及虹桥商务区未来五年的办公产品（包含办公及产业园）供应量达到约2,384万平方米，其中，2024年是有史以来的供应最高值，预计供应量将超过600万平方米。
在约2,384万平方米的新增供应中，约1700万平方米是办公产权，其余为研发或工业产权建造的办公产品。
在各个分区中，赵巷、东外滩（杨浦滨江）、张江中区、张江集电港、金桥、龙阳路、西虹桥、华泾等8个区域的新增项目将超过100万平方米，构成了下面这张壮阔的上海商务区天梯图。
从分布上来看，上海外环内及虹桥商务区的办公产品新增供应处于四面开花的状态。
在近2,400万平方米的供应中，浦东外环内凭借金色中环的建设，以5年1,000万平方米的办公产品供应拔得头筹。
从1992年上海土地批租恢复以来，从历史数据来看，2016-2023，上海外环内及虹桥商务区年均的办公供应链在300万平方米左右，而在2024-2028，这个数字已经接近500万平方米。
上海每一年的写字楼的土地供应都是非常大的，规划部门也在疑惑，在土地拍卖市场没有大幅度提升的情况下，为什么最近的办公存量内卷会这么严重？
1.0无序的商务区建设，缺乏总量管控
上海的商务区建设逐渐失序。站在税收角度来看，住宅属于一次性收入，而办公带来的税收具有持续性，所以每个区的政府都有诉求规划商务及产业园区，增加税源。但是每个区都规划了大量的商务区、产业园区之后，带来的却是大量的资源内卷与浪费。
同时，不同区域形形色色的产品，包含甲级办公、产业园、工业楼、厂房改造各种同一功能但不同土地性质的产品，也对规划部门的总量管控带来的难度。
2023年上海计划供应商品住宅用地面积为505至605万平，以2.0容积率计算，商品住宅的年均供应量在1,000万出头，以人均居住面积40平方米计算，仅能容纳25万新增人口；而年均800万的办公产品供应（包含甲级办公及产业园），对应的是80万人的三产及少量二产就业人口，处于严重失调的状态。
2.0 浦东国企一级开发商入场开发
第二个重要因素，前滩的成功之后，浦东国企推出了金色中环计划，同时把前滩的成功经验复制到金桥、张江、御桥、新杨思、前滩。
前滩的模式总结而言就是国企将土地收储、城市规划、项目设计、开发、招商、运营的六个环节联动。
这个模式可以说是对传统商务区开发模式的降为打击：
1. 土地收储成本较为便宜；
2. 城市规划与项目开发可以进行联动，落实开发理念
3. 国企驱动开发速度与质量可以保证；
4. 招商策略上具有较多的策略（政策+价格）
在这个模式的驱动下，前滩对于浦西的中央商务区带来了深远的影响。
浦西的办公楼项目大多是市场化开发主体，土地成本较高；因为成本高，所以对于租金的要求也较高，同时市场化主体也无法拥有浦东国企的灵活政策加持；同时前滩的交通、商业、学校配套凭借整体开发优势，吸引了众多优质资源，因此浦西在与前滩的竞争中几乎不占优势；所以前滩也将大量的优质500强企业从浦西吸引过来，而这些500强企业也是上海租赁市场的主要参与方。
在上海外环内（及西虹桥）未来五年近2,400万方的供应中，浦东外环内将会有近1,000万平方米的新增办公供应，占比近40%。
其中，作为金色中环计划主战场的金桥、张江、御桥是绝对的新增供应主力。
这里统计的仅仅是金色中环完成了立项与开发主体的项目，全部建成的金色中环无疑将再度加大浦东浦西办公项目的内卷。
3.0 研发办公、工业上楼、产业园变相的办公开发
第三个因素在于，在过去与商务区相对的产业园区，也在迭代自身的产品。
像张江、金桥、漕河泾、市北这样的从工业区转型的成熟产业园区，新增的供应产品也从最早的厂房、工业楼，到园区，升级到了到目前的标准甲级写字楼甚至超甲级写字楼产品。张江科学之门的兴建是这个趋势的最好印证，除此之外，新江湾、桃浦、浦江镇这样的新型产业园区也在不断迭代自身的产品供应，他们面对的客户群趋同，加入了传统办公市场的竞争。
今年9月，上海市发布《关于推动“工业上楼” 打造“智造空间”的若干措施》，标志着上海正式开展“工业上楼”的探索。该文件明确提出，推动轻生产、低噪音、环保型企业“工业上楼”，支持各类经营主体建设3,000万平方米“智造空间”。
工业上楼楼典理解为是具有层高、承重、环评优势的办公产品，若是大规模入市，对于传统的办公产品又会带来新一轮的挑战。
4.0五大新城的开发
2021年提出的五大新城概念，无疑又将加剧办公市场内卷，五大新城每一个都规划了自身的TOD商务区，开发规模均在百万平方米以上。
五大新城目前采用的是高密度、高开发强度的TOD开发模式，新一轮的开发理念，相比于之前有了很大的进步。但是依然会遇到同样的问题，在市区已经有近2,400万平方米供应的情况，资源无法溢出到五大新城，继而又会造成资源的浪费。
5.0 类住宅变办公
此外，还有一个原因就是类住宅产品的消失，带来的商办产品增加。据官方统计，2017年上海全市纳清理整顿的商业办公项目近1,700万平米(基本可以认定为“类住宅”)，这些类住宅项目将大量的商办土地供应转变为了类住宅供应，其中包含大量不适宜做办公的郊区商务区及市区非核心地段。而类住宅清理之后，在商办土地出让面积不变的情况下，实际的办公供应无疑是增加了。
办公项目的开发周期长，开发成本高，且无法特别灵活的运营与退出。所以，空置的办公对社会来说，是资源的极大浪费。如果你去天津、沈阳这样办公严重过剩的二线城市参观下，会感觉到触目惊心。
对于上海来说，国企虽然能够快速将楼造起来，但如果没有足够的需求，也会造成资源的极大浪费。说到底，国企用的也是税收与银行的公帑，若是在供应过剩的情况下，大家均无法逃脱。目前产业园类REITs大规模破发，出租率暴雷其实也与供应过剩导致的租户流失有着强关联；同时，过量的办公空间兴建对于高价拿浦西市中心商办土地的外资、港资也会带来负面效应，引起后续优质地块招商的困难。
（来源：楼典）
