撇开中国古典名著诸如《封神榜》、《三国演义》、《水浒传》等不说，从清代石玉昆的《三侠五义》开始到现代梁羽生、金庸的武打小说，中国的"武林文化"塑造出了一栩栩如生的人物形象，众多故事不断重复个个武林高手的武功"由简到繁，由繁到简"的成长过程。
就如武打巨星李小龙的截拳道，无论对手如何了得，出手总是快半拍，这就是武功的"简"产生的速度，又如独孤求败，九招剑法就破尽天下武功，这也是"简"的具体表现。武功最忌"花架子"，看似招式很高明很漂亮，却往往不实用。有一句俗话说得好："打蛇打七寸"，这"七寸"就是蛇的命门，高超的武功往往直指命门，采取最直接的手段一步到位、一招制胜。
从商业地产的开发商说起
随着国内商业与房地产市场的不断发展，商业地产逐步进入成熟期，然而，回顾近年来的商业地产发展情况，凸显的问题令人担忧。商业用房空置率居高不下，众多商业地产项目困境重重，有些干脆就成了永远无法出生的"死胎"，不仅浪费了大量社会资源，也让不少开发商吃尽苦头。对于那些投资客而来，不幸被"套牢"，往往血本无归。
是什么原因造成这种情况？难道是众多城市已不再适合商业地产生存？非也！事实上，最关键的问题在于，没有找到商业地产的"命门"，盲目操作、乱打一气，这能不输吗？房地产业内有句话说"住宅房地产是小学生做的，商业房地产是大学生做的"，这倒不是说做住宅房地产的没能耐，而是真实表达了商业地产的操作难度和复杂性。
寻找商业地产的命门
商业地产应该如何做？如何在这个行业练就绝世武功，打遍天下无敌手呢？正像前面所述，越是复杂的东西，越要透过这种表面的复杂，提炼出最简单的规律，只要找准这个"命门"，就可以掌握主动权，在投资中赚到钱。
从土拍开始，到规划设计、建设施工、销售招商、管理服务，商业地产的作业线很长、作业面很广，哪里才是它的关键点？七寸在哪里？经过20多年操盘实战，笔者总结出："客流量"就是商业地产的命门！如何制造商业地产客流量，就是开发商武功的最高境界，而如何找到最佳"客流量"的商铺，就是散客投资人的最高境界。
客流量三个字，不简单
"客流量"只三个字，很简单，但是，却不能简单地看待这三个字，也不要自以为是，认为自己十分了解"客流量"。
既然这是武功"由简到繁、由繁到简"修炼后所达到的最高境界，要真正了解"客流量"的内涵，掌握如何通过商业地产项目的每个环节来制造"客流量"，放眼看去，整个商业地产的武林中具备高段位水平的"顶尖高手"依然很少。
据统计，当下许多城市"空置"、"烂尾"现象中，让投资者血本无归的诸多商业盘子，究其背后原因，有80%以上皆因操盘不当、操盘失误造成，而属于资金链断裂的仅占小部分。操盘的本质，就是利用商业地产开发过程的每一个环节来营造"客流量"，最终在商业开业后，客流量总和达到或超过预期，项目即宣告成功。
对于操盘手来说，是如何制造客流量，而对于投资者来说，就是如何"判断"客流量。一旦掌握了判断""客流量"的功夫，对于商业置业就有了护身符，如果精通此道，就将成为投资领域的顶尖高手。事实上，判断一个项目"客流量"的功夫越高，投资置业的水平段位就越高。
正确理解"客流量"的制造
要想制造客流量，从发展商脑袋里有"商业地产"这个概念开始，"客流量"就再也不能离开他的思维，否则就有失败的危险。同样，对于投资商业地产的投资客来说，只要是想在商业地产领域投资，脑袋里始终就不能离开"客流量"这个概念，否则就有投资失误被套牢的危险。
商业地产开发，从项目投资意向开始，到商业地产选区域、选地址、规划设计、业态组合、建设、装潢、广告传播、销售、招商、品牌推广、经营、管理的所有环节，"客流量"始终是决定性因素。
作为发展商不能离开"客流量"，作为商业地产的操盘手，更不能离开"客流量"，理论上，一个操盘手掌握几种制造客流量及保持客流量的方法，决定了这个操盘手操盘功夫的高低。
有人会问，一直说"客流量"很重要，难道其他就不重要？当然不是，试想一下：一个武林中的顶尖高手难道只会一招武功吗？不是！这一招必然是汇集了他一生所有武学修为而成的。商业地产的每个环节都重要，但每个环节都必须以"客流量"为核心去打造，这好比顶尖高手要将所有的武功学会，最后才能集武功之大成，一招制敌。
不同，客流量的理解也不同
商业地产的命门虽然是"客流量"，但是，在多种商业地产业态中，每一种业态的客流量其属性都是不一样的。
商业地产的门类很多，比如，写字楼、酒店、购物中心、商业街、社区商业、专业市场，以及近年兴起的文旅地产、医养地产、特色小镇等等，他们的客流量是什么？怎么产生？用什么方法产生？还有一二线城市、三四线城市，发达地区、欠发达地区，情况不同所判断的方法也不尽相同。
对于散户投资人，要找到有价值的商铺，首先需要认识"客流量"的重要性，没有客流量，任何商业都是一句空话。有了这个认识，通过慢慢学习体会，掌握利用城市（或投资区域）经济、文化、人口、商业门类、业态构成、环境设施等对客流量形成的一套判断方法，从而成为商业地产投资界的高手。
结语
从开发商的角度，商业地产操作是一个系统工程，无论房企老板还是操盘手，都要有"去繁从简"的能力，从而死死掌控"客流量"这个命门，将如何制造客流量这招"武功秘笈"刻苦修炼好。这样，商业地产项目的成活率将大幅提升、商用房空置率将大幅下降、节约出大量的社会资源、创造出绿色和谐的商业环境。
对于商业地产的置业者来说，"客流量"同样是考量一处物业的重要标准，通过综合考评，如果未来有足够的"客流量"，那就有投资价值和良好收益率，否则就不要轻易投资，以防掉进暗坑。
考量"客流量"如何是一个专业性较强的技术活，如果自己不在行，可以参考专业人士的建议和意见，也可以继续关注本文作者的文章，掌握更多相关知识。总之，投资商业地产最好不要人云亦云，盲目跟风，毕竟，投资不是小事情，自己辛辛苦苦挣来的钱，不能拿去填补开发商的窟窿。
