上半年土地市场点状回暖 房企“以销定投”谨慎拿地
2024/07/05浏览次数:

2024年已经过半,虽然土地市场呈现“点状回暖”态势,但房企投资拿地方面却未有明显起色。


数据显示,2024年上半年,“投资百强房企”拿地金额总量为4,204亿元,同比下降40%,降幅创2023年以来新高。今年以来,“销售百强房企”拿地金额下滑幅度,与这些房企的销售业绩排名,形成强烈反差。


从融资端来看,据统计,上半年,房地产企业债券融资总额约2,822.9亿元,同比下降26.1%。其中信用债,央国企发行规模占比达93%,较上年同期增加3个百分点;民营和混合所有制房企的发行规模占比,较上年同期均明显下降。


房地产投资规模主要与拿地、施工有关。当前,房地产企业施工面积、拿地规模在持续下降。国家统计局数据显示,前5个月,全国房地产开发投资40,632亿元,同比下降10.1%。因此未来几个月,房地产投资规模仍不乐观。下半年,开发投资规模同比降幅或将收窄,但全年投资表现预计仍偏弱。


土地供求缩量,房企投资拿地“量入为出”


据监测数据,上半年,全国土地供应规划建筑面积为15,089万平方米,同比下跌40.7%;成交规划建筑面积11,511.1万平方米,同比下跌36.8%;成交楼面价为4,893元/平方米,同比下跌17.1%。


统计显示,上半年,全国重点22城中有20城发布了2024年供地计划,土地供应规模整体同比下降约10%。其中,一线城市供应缩减最多,达到60%,但在楼面均价上升12.5%的情况下,土地出让金下降幅度减少到了37%;二线城市的土地供应面积、成交面积、土地出让金同比下降均超四成;三线城市的楼面均价降幅最大,达到15.3%,叠加成交面积缩减,土地出让金规模同比下降了44.3%。


从区域来看,上半年,长三角TOP10房企拿地金额776亿元,继续领跑四大城市群,京津冀TOP10企业拿地金额749亿元,位列第二,中西部和大湾区TOP10企业拿地金额分别为326亿元和264亿元。


具体到城市,上半年,上海、杭州、北京、成都、宁波、长沙等地的优质地块热度较高,多宗地块触顶或溢价率在30%以上。今年一季度,22城各月土地成交溢价率均在8.5%以上;二季度起,城市之间土拍分化加剧,成交溢价率持续下行,仅上海、杭州、成都等地部分地块尚能拍出高溢价。


值得注意的是,上半年,仅三成销售百强房企在拿地,部分头部央国企投资拿地的步伐也大幅放缓。


据统计,上半年,百强企业拿地总金额3,801亿元,同比下降35.8%。其中,权益拿地金额超过200亿元的房企,只有建发房产和中建壹品,这两家均为央国企;权益拿地金额超过100亿元的房企有10家,绝大多数也是央国企。


从新增货值榜来看,上半年,全口径新增货值超过500亿元的房企,仅有建发房产,新增货值超过200亿元的房企有10家。建发房产、华润置地和中建壹品分别以513亿元、374亿元和410亿元的金额,位列新增货值榜前三。TOP10房企权益新增货值总额3,229亿元,占TOP100企业总额(8,896亿元)的36%。


同时,百强房企拿地销售比继续走低。据统计,上半年,“销售百强房企”拿地销售比降至0.14,环比减少0.01;TOP10房企拿地销售比为0.15,各梯队拿地销售比均在低位徘徊。


特别是头部房企,今年以来拿地金额下滑幅度与销售业绩排名形成强烈反差。其中,保利发展拿地金额同比下降70%,中海地产下降73%,万科下降94%。相较而言,建发房产、龙湖集团、绿城中国和滨江集团等房企,拿地则表现相对积极,拿地销售比也保持在行业平均水平之上。


据监测数据,今年上半年,国央企权益拿地金额占比40%,较2023年持平;地方城投权益拿地金额占比由上年的44%,降至42%;民营房企权益拿地金额占比最小,为18%。


受制于土地供应缩减和资金承压,“量入为出,以销定投”成为当下多数房企投资拿地的策略。


进入6月,房企投资下行趋势有所扭转。重点监测的30家房企数据显示,单月投资金额288亿元,环比上升101%。究其原因,一方面是5月份基数较低,另一方面南京、合肥等核心城市,年中推地吸引规模企业积极参与,如保利发展、中海地产、华润置地、建发房产等央国企在核心城市发力,建发房产单月拿地金额超80亿元。


融资规模下降,房企仍面临较大偿债压力


从融资端来看,上半年,房企融资规模仍在下降。据统计,上半年,房地产企业债券融资总额约2,822.9亿元,同比下降26.1%。信用债同比下降21.9%,海外债下降54.8%,ABS下降33.3%。其中信用债方面,央国企发行规模占比达93%,较上年同期增加3个百分点;民营房企和混合所有制房企发行规模占比较上年同期均明显下降。


65家典型房企的情况来看,2024年上半年融资总额为2,131亿元,同比下降37%;从季度表现来看,一二季度分别同比下滑了41%和32%。


境外债发行方面,数据显示,上半年仅监测到越秀地产和五矿各发行了一笔境外债券,票息分别为4%和4.6%。


由于当前房地产市场没有发生明显改善,金融机构等对行业预期仍较弱。下半年,房企融资规模或将继续下降。另外,房企融资越多负债越多,后期偿债压力也会越大。目前,多数企业注重稳健经营,会主动减少负债规模,适度减少融资。


目前,由于顺利融资的房企大多是经营稳健企业,因此,融资成本反而表现为大幅下降。上半年,房企债券融资平均利率较上年同期下降0.7个百分点至3.1%,其中信用债、海外债、ABS平均利率,分别为3.03%、5.6%和3.09%,分别较上年同期下降0.62、1.66和0.66个百分点。


另据统计,今年上半年,房企整体新增债券类融资成本3.17%,较2023年全年下降0.43个百分点。


除了融资方面,房企资金压力的另一面则是巨量债务,而已实现债务重组的房企仍有再次违约的风险。统计显示,上半年,房企债券到期规模达2,799亿元,其中一二季度到期债券规模均超1,300亿元,三季度债券到期将超过1,000亿元。对暂无偿债压力或完成债务展期及置换的企业来说,未来也面临同样的债务压力。如果投资端、销售端和融资端继续不见起色,房企2025年债务压力甚至要大于2024年。


不过,5月以来,多家民营房企宣布成功融资。5月14日,新希望地产成功发行2024年度(第一期)中期票据,发行规模8亿元;5月17日,新城控股2024年度第一期中期票据成功发行,发行规模13.6亿元;5月29日,滨江集团发行2024年度第三期短期融资券,实际发行总额7亿元,发行利率3.6%。


值得一提的是,6月20日,标普将中海地产的长期发行人信用评级由“BBB+”上调至“A-”,将该公司未偿高级无抵押票据的长期发行评级由“BBB+”上调至“A-”,同时将其现有中期票据计划的评级上调至“A-”。


标普上调中海地产评级,首先表明国际机构对我国房地产行业发展的预期正在改善;其次,向国际资本市场传递了积极信号,有利于房地产企业国际融资;第三,此次上调评级表明中海地产的经营,获得了国际机构的认可和肯定,充分说明了其经营的韧性与稳健。


此外,今年以来,各地纷纷加快推进房地产项目“白名单”落实。据金融监管总局统计,截至5月16日,商业银行已按内部审批流程,审批通过了“白名单”项目贷款金额9,350亿元。


白名单贷款审批加快,有助于房企建设项目的施工及竣工。


广东、河北、浙江、河南、福建、重庆、安徽、江苏等地的房地产融资协调机制运行顺利,部分地区在完成第一批和第二批“白名单”项目推送后,已经启动第三批项目的筛选和推送工作。


对于下半年房地产开发投资趋势,在低基数效应下,下半年开发投资规模同比降幅或将收窄,但全年投资表现预计仍偏弱,随着项目“白名单”等政策深入推进,或将对投资产生一定支撑。


(来源:中新经纬)