手握重金的险资增持不动产
2024/03/27浏览次数:

2014到2015年,安邦与生命人寿“抢夺”金地、前海人寿“入侵”万科相继发生,险资对逐鹿房企表现出浓厚兴趣;2015年至2020年,保险巨头平安将扫货地产股推向高潮,先后入股碧桂园、旭辉、华夏幸福、中国金茂、招商蛇口等知名房企;同期泰康人寿曾举牌保利发展、战略投资阳光城。


2021年下半年以来,房地产行业遭遇流动性危机,地产股价普跌,房企利润缩水,多家险资抛弃房企股东身份,选择割肉离场。


然而近年来,险资一边减持或者清仓地产股,一边却砸钱在不动产项目投资上,纷纷在地产细分赛道中找机会。2023年下半年至今,险资“爆买不动产”的趋势越来越明显。


近期,房地产行业巨头万科与新华保险之间涉及非标债务的传闻,再度将险资在地产业的深度布局拉入视线。传言称,万科与以保险公司为主的机构商谈非标债务延期,而新华资产拒绝了其100亿元债务展期。


公开资料显示,新华资产于2006年挂牌成立,控股股东为新华保险。后者成立于1996年,根据官网数据,新华保险年保费收入超1,600亿元、总资产超1.3万亿元,是“A+H”上市公司。


针对传言,新华资产已声明,万科与该公司一直保持正常的业务合作。万科披露的公开资料显示,涉及新华资产的借款额接近98亿元。


除了是万科身后的隐形“大债主”,新华保险近期还计划将更多的资金投向房地产,不过青睐的是持有型不动产项目。


今年一开年,新华保险就公告称,拟与中金资本共同设立100亿元基金,将直接或间接地投向持有型不动产领域。


一般来说,持有型不动产包括商业办公、物流仓储、产业园区、租赁住房社区、养老社区等。


近期在这一块加码的险资远不止新华保险。今年2月,平安人寿公告其成功收购基汇资本的物流资产,包括位于广东江门的两个物流园及陕西西咸新区的物流园。


去年年底,黑石集团在为旗下中国物流园资产包寻找买家,而中国平安旗下的平安保险海外(控股)有限公司则是与黑石有接触的意向方之一。


总资产超过11万亿的中国平安正在加大力度寻找合适的持有型不动产投资,旗下多个平台都在接触卖家、找项目,平安海控是其中之一,而物流仓储资产是重要投资方向。


去年年底,曾经股权投资房企阳光城结果失意离场的泰康保险,也在大笔收购物流园资产,从亚洲物流地产商ESR(易商红木)手中拿下6处物流园,交易代价超过20亿元。


同样在去年12月,瑞安房地产曾发布公告称拟12.06亿元出售实体商业新项目“鸿寿坊”的控股权,收购方为大家保险。


今年1月31日,友邦人寿则以24亿元的总对价,收购了位于北京市朝阳区中央商务区的办公楼项目控股权,这是该保险公司成立以来在北京的首个直接地产投资项目。


中国保险行业协会披露的数据显示,过去一年间,平安人寿、泰康人寿、友邦人寿、太保寿险、中邮人寿、建信人寿、海保人寿等多家险企都披露了大额不动产投资公告,主要涉及商业办公不动产、产业园区不动产和自用型的养老社区不动产项目。


险资巨头不动产配置比依然偏低


据统计,2006年前后,资金实力较强的保险机构开始试水房地产,至今险资投资房地产已有近20年历史。


多年来,险资握有天量资金,有较强的保值动机和盈利动机,而房地产行业则对资金有巨大需求,双方相辅相成。


一般来说,欧美保险公司配置不动产资产的比例达到20%,在国内,业内认为资产组合中投资不动产的比例达到10%比较健康,而国内头部险资这一块的比例才达到4%-4.5%。


根据中国平安2023年三季报,截至去年9月30日,平安保险的资金投资组合中,不动产投资余额为2,095亿元,在总投资资产中占比仅为4.5%。


2023年以来,总是担心不动产“买贵了”的险资迎来抄底的机会,受房地产行业化债等因素影响,越来越多的房企积极向险资兜售优质项目,价格较之前低了不少,谈判空间增大。


过去很长一段时间内,险资偏爱以举牌上市房企的形式进行股权投资,不少巨头房企背后出现险资参股身影,包括保利发展、万科地产、招商蛇口、碧桂园等。2015年平安人寿入股碧桂园,成为其第二大股东,开始了与碧桂园长达8年的深度捆绑。


在住宅开发较为赚钱的年份,尽管监管层规定险资不得直接从事房地产开发建设,但仍有险资通过与房企合作介入地产开发,成为房企背后的隐形资金方,而房企则扮演操盘方角色。


为了更好地规避政策对险资在房地产投资上的限制,还有保险公司旗下平台通过投资债权计划、股权计划等金融产品间接性投资房地产。


但随着房地产市场步入深度调整期,险资在如何投资房地产这个问题上,面临新的抉择。


一方面,险资密集减持了上市房企的股票,包括泰康系、大家系、君康系、和谐系、华夏系、阳光人寿等都曾抛售地产股;另一方面,险资转向追求具备长期稳定现金流回报的不动产物权投资,细分赛道投资机会则值得挖掘,目前多家险资积极配置物流园、产业园等。


不动产投资在险资的资产配置中会占据越来越重要的地位,目前不动产价格整体处于低位,利好有抄底想法的机构。


2023年3月,上海证券交易所发布政策鼓励符合条件的保险资产管理公司开展ABS及REITs业务,多家保险资管公司已开展试点,这将进一步推动险资参与不动产投资。虽然当前ABS、公募REITs的整体市场规模相对有限,很难满足险资大规模资产配置需求,但随着未来政策对底层资产类型的不断扩容,市场规模发展潜力巨大。


尽管不少险资调整仓位、清仓出险的地产股,但截至2023年末,仍有21家地产股前十大股东中存在险资,其中13家地产股的险资持股比例依旧超过5%。地产股具有高股息、低估值的特性,与险资追求绝对收益的投资逻辑契合,倘若后续房地产政策落地见效、市场回暖,险资对地产股的关注度有望形成新一轮回流。


(来源:澎湃新闻)