上半年大宗交易32宗共计208亿,上海成为“优质资产避风港”
2024/07/05浏览次数:

在大宗交易市场活跃的上海,内资买家持续发力。


7月3日,据统计数据,2024上半年,上海大宗交易市场录得32宗、共计208亿元成交,成交总额同比下降42%。


从内外资占比来看,2024上半年内资成交持续走高,占总成交金额的78%,为近三年来最高占比。相对应的,因美联储降息预期降低、外资观望,外资成交仅占22%,其中近六成金额由领展收购七宝万科广场50%股权所构成,剔除该交易后剩余成交占比将有大幅下跌。


2024年上半年,上海依然以投资型买家为主,但自用型买家成交总额为75亿元,交易占比大幅上涨至37%,这一数字在2023年同期仅为21%,涨幅明显。


其中,又以内资传统行业企业以及个人投资者为主,核心位置、沿江地带办公以及低价豪宅是其重点关注领域。


其中,金融业一直是自用型优质办公的购买主力,典型成交包括财通证券收购富汇大厦;而金属/能源/原材料买家共占自用买家成交总额的22%。此类买家从2022年起持续活跃,不断布局一线城市,购买各类优质资产。


当前上海大宗交易市场出现一个新现象,即一些优质项目也不得不走向法拍的地步。


比较典型的是三和大厦,项目位于静安区延平路121号以及123弄。6月21日,三和大厦在京东拍卖成功拍出,成交价格即起拍价格,为11.31886亿元。


此次成交的标的物建筑面积共45,179.96平方米,其中约37,600平方米为经营性面积,成交单价约为3万元/平方米,竞得人为上海合静延绵企业管理有限公司,其母公司为信达资本及中国信达资产。


优质酒店资产依然是交易市场中的香饽饽,不愁买家。


比如上半年上海五角场智选假日酒店完成75%股权出售,出售价为人民币3.6亿元。据了解,买方为铁狮门集团旗下上海晶耀庭酒店有限公司,收购完成后,铁狮门将翻新该酒店、打造为以“Modena by Fraser”为品牌的酒店式公寓。


整体来看,办公/研发办公以54%的市场占比依然占据上半年大宗交易成交的首位;商业因七宝万科广场成交的提升,占比提升至14%,位居第二。


另外,公寓与住宅类资产也备受投资人追捧,成交总额约25亿元,占总交易额的12%。


以上海雅诗阁衡山服务公寓为例,于今年4月份完成出售,买家为广东恒怡投资有限公司,成立于2005年,位于广东省广州市,是一家从事商务服务业为主的企业,由林伟桂和梁丽娟共同持股,持股比例分别是66.78%和33.22%。


展望下半年,部分外资基金持有折价项目有望成交,同时法拍项目占比继续增加。得益于上海中国经济桥头堡的独特地位,来自全国的实力自用企业和私人投资者将继续成为办公、酒店项目的主要买家。


此外,国内低息环境有望给内资买家创造良好的融资杠杆,潜在通胀增长将成为配置房地产的理由之一,而外资买家下半年或仍然保持谨慎。


写字楼市场供求也同步升温,新项目成交活跃。


数据显示,今年第二季度,上海甲级写字楼共有4个项目入市,共带来24.1万平方米新增供应,核心与新兴区各2个项目,分别是黄浦区太平洋新天地商业中心T2、建信人寿大楼;徐汇区源点大厦及杨浦区中交滨江广场。


得益于优质新增供应,以及部分楼宇关联公司租赁办公面积,二季度上海甲级写字楼市场净吸纳量录得263,226平方米,全市平均空置率降至21.7%。其中,新兴区域空置率较为稳定,降至28.08%;核心区空置率小幅上涨至15.79%。


不过,在新增供应持续入市的情况下,上海写字楼市场整体租金下降趋势依旧,大多数子市场板块租金均有不同程度下调。


根据数据,二季度上海全市平均成交租金录得7.61元/平方米/天,环比下降2.7%。核心商圈降至8.84元/平方米/天,新兴商圈下降至6.11元/平方米/天。


下半年预计还有8个项目共计71万平方米的体量入市,供求压力下租金承压,对于企业而言,办公成本降低有利于更多整合型企业升级更新,尤其是租赁实力相对雄厚的大型企业及优势发展行业。


市场租赁活跃度较前几季度有所回升,以搬迁类型的租赁活动为主。然而,随着优质新增供应持续入市,上海写字楼平均空置率将持续承压,上海写字楼租金将保持疲软。


(来源:界面新闻)